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普通投资者如何跟马云一起赚钱?机会来了

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发表于 2017-8-9 14:00:01 | 显示全部楼层 |阅读模式

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如果问过一个国内的投资者:投资房地产,你会怎么做?相信答案十有八九会是:买房啊,还能怎么做?那么追问一句买什么房子呢?答案八成是买住宅、买大房子。为什么会这样,因为国内的房产投资起步之后,国人那样喜欢买自有住房,因此市场上住宅成为主流。
而在发达国家成熟的地产市场中,对于住宅的需求反而不是那么强烈,比如澳洲,首次购买自有住房人群的年龄平均在37岁,并且这个数字还在增长。相反,不同于国内“三代养一铺”的窘境,商业地产在澳洲,反而呈现一种稳步发展的趋势。
商业地产好的势头,是有数据支持的。据权威机构CoreLogic R.P. DATA数据显示,澳洲首府城市的商业房产租金收益一般都会在6%-8%之间,其中永久产权仓储(Self-Storage)的租金收益率为8%-10%;产权码头(Marina)的租金收益率为 6%-9%、底商、写字楼等商业地产(retail and offices)的收益率为6%-8%……这些商业类地产到租金回报率均高于住宅地产平均为3.6%的租金收益水平。
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近期一个利好消息,为商业仓储提供了更好的发展前景:那就是淘宝正式登陆澳洲了。
等等,淘宝跟地产有什么关系?马云不是不做地产吗?那就要从淘宝在澳洲的经营模式来看了。此次进入澳洲,不再是像之前那样从国内直邮,使用集运宅送到家门口;而是在国内由中转仓统一跨境运输,送到澳洲城市的自提点;要知道资本主义国家人力资源稀缺,快递小哥的费用很贵的,此次改变了运输模式,运费大大节省了,购物也更加方便了。
可以看到,不远的将来,为了提高运输效率,根据大数据算出澳洲客户最爱买的商品后,可以提前将商品大批量送到澳洲,这样在澳洲下单的同时,就会显示物品已经到了澳洲;这样就会对存放商品的空间有了更大的要求,城市仓储将迎来一波新的发展热潮。
此外,目前仓储地产并不在澳洲限贷范围内,可以获得银行贷款;而且投资门槛低,即便是全款交易,也不会给投资者带来太大的投资压力。租金回报率方面,未来对于城市仓储的需求会让本来就很好的回报率(8%-10%)更高更稳定。
更重要的是,商业地产项目租期可以长达20年(5+5+5+5)。尤其是投资某些依客户需求而打造的经营项目(中转用仓储等),或者依赖某一区域经济发展的项目,这样的租户都倾向长期续约,从而保证投资者可以拥有长期的、持续的正向现金流入,而无需担心空置率上升带来的租金损失。
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因此,回到开头的话题,房地产投资是一个多元的、复杂的投资过程,过去通过买卖差价赚取利润的时代渐渐远去,投资者就需要改变单一购买住房的思路,不断改变自己的投资策略。要知道房地产是整个经济发展中的一个环节,只有把经济发展趋势和房产投资结合起来考虑,才能发展更好的赢利点。比如通过网商布局扩大,看到了仓储的前途并提前布局,就是看准了商业发展的趋势;而一旦这个模式成熟,市场饱和,投资者获得收益的机会就会丧失;看准市场、扩大思路、抓住机会,是未来投资房产必须要具备的意识。
本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。
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